Судебные споры с недвижимостью - споры по долевой собственности. Определение стоимости сервитута
Загрузка 100%

Судебные споры с недвижимостью

Спор по недвижимости

Судебные споры в отношении недвижимого имущества могут быть связаны с:

  • признанием права собственности на вновь созданное имущество (Лицо вправе требовать за собой признания права собственности при наличии правоустанавливающих доказательств и выполненных обязательств).
  • истребованием имущества из чужого незаконного владения (виндикация);

Юридическая особенность таких споров – выбытие недвижимости из законного владения собственника или уклонение застройщика передать в собственность дольщику вновь созданное недвижимое имущество.

Важно: в судебном споре юридическое значение имеют фактические основания возникновения права собственности и факт выбытия имущества из владения собственника. Такие споры характеризуются особыми требованиями к доказательствам для их юридического анализа и установлением фактического собственника недвижимого имущества.

Защита прав:

  • защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (собственник вправе требовать устранения нарушений его законных прав, даже если эти нарушения и не были соединены с лишением владения собственностью).
  • защита прав владельца, не являющегося собственником;

Спор по долевой собственности

Споры между собственниками в отношении недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности связаны с:

  • разногласиями нескольких собственников в вопросах эксплуатации недвижимости;
  • сдачей долевой собственности в аренду;
  • оплатой коммунальных платежей;
  • заключением договоров купли-продажи недвижимого имущества;
  • получением дохода от сдачи имущества в наем/аренду.

Юридические особенности

. Важное юридическое значение в судебном споре имеют:

  • доказательства фактического пользования имуществом;
  • эксплуатация имущества;
  • при продаже устанавливается право преимущественной покупки;
  • выделение доли в натуре;
  • получение денежных средств от арендатора.

Цена юридических услуг по представления интересов в судебных cпорах в отношении недвижимого имущества.

 

Сервитут. Определение стоимости сервитута

1. Цель установления сервитута

Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний (прилегающий) земельный участок или иной объект недвижимости, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, строительства, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Условия установления сервитута: когда это является единственным способом обеспечения необходимых потребностей собственника недвижимости, не создает существенных неудобств для собственника обслуживающего земельный участок.

2. Стороны, которые вправе требовать установления сервитута

С требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник земельного участка либо иного объекта недвижимого имущества, а также требовать установления сервитута могут обладатели земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.

Лица, использующие недвижимое имущество на основании иных (арендных и т.п.) прав не вправе требовать установления сервитута. Их права на проход/проезд защищаются иным способом (иск об устранении препятствий пользования).

3. Обременение недвижимого имущества сервитутом

Обременение недвижимого имущества (земельного участка) сервитутом осуществляется следующим образом:

  • правообладатель земельного участка (объекта капитального строительства), предложить собственнику обременяемого объекта заключить соглашение об установлении сервитута (возможна и обратная ситуация, когда собственник обременяемого объекта сам предлагает заключить соглашение об установлении сервитута;
  • условия соглашения о сервитуте: собственник обременяемого недвижимого имущества обязуется за плату предоставить данное имущество для указанных нужд правообладателя соседнего земельного участка или объекта недвижимости. Соглашение о сервитуте должно содержать условия о сфере действия сервитута, размере платы за сервитут, правах и обязанностях сторон и др. С момента регистрации указанного соглашения в ЕГРП сервитут считается установленным, а соглашение о его установлении — вступившим в законную силу.

Если правообладатель (или кто либо из сторон, например, собственник объекта капитального строения) отказывается подписывать соглашение о сервитуте, или у сторон возникли какие-либо непреодолимые разногласия по согласованию и заключению соглашения об установлении сервитута, спор об установлении сервитута разрешается в судебном порядке. После вступления в законную силу решения суда об установлении сервитута право ограниченного пользования земельным участком или иным недвижимым имуществом подлежит регистрации в ЕГРП на основании вынесенного судебного акта.

4. Плата за сервитут. Оценка размера платы за установление сервитута

В соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральным законом (подробнее «Бесплатная юридическая консультация. Плата за сервитут. определение стоимости сервитута«).

5. Прекращение сервитута

Как правило сервитут устанавливается бессрочно (законом допускается и установление сервитута на определенный срок). Право ограниченного пользования (сервитут) прекращается по истечению установленного соглашением срока.

Бессрочный сервитут прекращается:

  • по соглашению собственников имущества, связанного сервитутом;
  • при отпадении обстоятельств, являвшихся причиной установления сервитута по требованию любого из собственников имущества, связанного сервитутом;
  • по требованию собственника земельного участка, если земельный участок (объект недвижимости) в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением.

6. Иск об установлении сервитута. Особенности

Спор между правообладателями земельных участков иных объектов недвижимости, который препятствует подписанию соглашения о сервитуте, разрешается в суде, в результате чего, сервитут устанавливается в судебном порядке. В ходе судебного разбирательства лицо, обратившемуся с требованиями об установлении сервитута (истец), должен доказать невозможность удовлетворения его потребностей иным образом, кроме как путем наделения его ограниченным правом пользования чужим земельных участком (объектом недвижимости).

При рассмотрении судебного спора об установлении сервитута, суд не связан доводами сторон об условиях данного сервитута, поэтому суд вправе самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. По отдельным вопросам условий сервитута (по вопросу определения соразмерной платы за сервитут), суд может назначить экспертизу.

7. Защита прав собственника чье недвижимое имущество обременятеся сервитутом

Случаются ситуации, когда правообладатели недвижимого имущества злоупотребляют своим правом на установление сервитута стараясь заключить соглашение о сервитуте по заниженной цене или осуществляют иные действия для установления сервитута на невыгодных, для правообладателя обременяемого объекта, условиях.

В таких случаях установление сервитута осуществляется в судебном порядке, суд учитывает интересы правообладателя земельного участка (объекта недвижимости), обременяемого сервитутом, и в целях определения соразмерной платы за сервитут, назначается судебная экспертиза в оценочных учреждениях. Но в любом случае суды должны определить наименее обременительный для ответчика способ установления сервитута.

8. Публичный сервитут. Установление сервитута по ребованию органов госудаственной власти или местного самоуправления

Законом предусмотрено установление сервитут для публичных нужд. В этом случае собственник обременяемого объекта вправе требовать соразмерную плату за такое обременение только в том случае, если установление сервитута для публичных нужд приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (объекта недвижимости). Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка его правообладатель может требовать изъятия (выкупа), у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Сервитут для публичных нужд может быть установлен исключительно для:

  • прохода или проезда через земельный участок;
  • использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
  • размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
  • проведения дренажных работ на земельном участке;
  • забора воды и водопоя;
  • прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
  • сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
  • использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
  • временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
  • свободного доступа к прибрежной полосе.

Преимущество: судебные споры с недвижимым имуществом одно их основных направлений судебной практики Юридического бюро «Аргументъ». Бюро профессионально консультирует и много представительствует в судебных спорах, связанных с недвижимым имуществом.

Удобный юрист: записаться на консультацию или получить справочную информацию Юридического бюро «Аргументъ» можно получить любым из указанных средств связи. Направление документов по электронной почте для предварительного анализа значительно ускорит процедуру судебного спора и юридической консультации.

Записаться на юридическую консультацию.