Договор займа с залогом квартиры

Вопрос: заключение договора займа с залогом квартиры.

Вопрос: Как оформляется залог квартиры по договору займа.
Может ли залог квартиры оформляться договором купли-продажи квартиры?

Ответ: Если займ берется у банка или иной кредитной организации и целью займа является приобретение квартиры, то применяется п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Звучит эта статья так: Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Т.е. в этом случае с кредитной организацией заключается ипотечный договор, который подлежит обязательной государственной регистрации в соответствующем органе.

Если займ берется на иные нужды, а в качестве обеспечения возврата займа выступает квартира, то заключается договор залога, который также подлежит обязательной государственной регистрации. В этом случае обратимся к п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: по соглашению о залоге недвижимого имущества одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Иными словами заемщик обременяет свое имущество залоговым обязательством, при этом полностью владеет и пользуется заложенным имуществом в таком же объеме, как и пользовался до вступления в залоговые правоотношения. В случае нарушения заемщиком своих обязательств по договору займа, займодавец может обратить взыскание на заложенное имущество в судебном порядке.

Соглашение о залоге на квартиру оформляться договором-купли продажи квартиры НЕ МОЖЕТ. Заключение договора купли-продажи влечет совсем другие правовые последствия нежели залоговые правоотношения. Оформление (подписание и его регистрация) договора-купли продажи на имущество является его актом отчуждения в пользу стороны договора (покупателя), после чего покупатель может пользоваться приобретенным имуществом, в т.ч. и отчуждать его третьим лицам. В этом случае, вернуть квартиру будет очень сложно и не избежать судебный споров.

При залоге, обратить взыскание на заложенное имущество может только суд.
Если вам предлагают в качестве оформления залога подписать договор купли-продажи значит, перед вами мошенник и от заключения такой сделки надо отказаться, поскольку законодательством РФ не предусмотрено оформление залоговых обязательств путем подписания договора купли-продажи.

Ссылки по теме:

• Административные споры
• Споры с ФАС
• Обжалование судебных актов