Нарушений договора недостаточно для его расторжения
Даже если арендатор не платит годами арендную плату или покупатель месяцами не оплачивает переданный товар, не стоит надеяться, что через суд точно расторгнете договор.
Суды часто считают такие нарушения формальными и несущественными, хотя это может противоречить ГК или условиям договора. Из статьи узнаете, на что ссылаются судьи, когда отказывают в исках, и по каким основаниям может оказаться бессмысленным требование о расторжении договора.
Договор аренды: просрочка есть, но это несущественное нарушение
В спорах по аренде недвижимости суды ссылаются чаще всего на то, что нарушение несущественно, и поэтому отказываются расторгать договор. Например, оставляют договор в силе, даже если арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд. Хотя это основание, чтобы досрочно расторгнуть договор аренды, есть в статье 619 ГК.
Пример: администрация города передала обществу в аренду земельный участок. По условиям договора администрация получала право обратиться в суд с иском о расторжении договора, если общество не будет своевременно и полностью вносить арендную плату. Арендатор просрочил внесение платы.
Администрация потребовала погасить долг и оплатить неустойку, предложила расторгнуть договор в досудебном порядке. Общество на претензию не отреагировало, поэтому администрация обратилась в суд. Первая инстанция взыскала долг и неустойку, но отказала в требовании расторгнуть договор.
Почему суд сохранил договор
Арендатор строит на участке объекты, которые предназначены для жилья граждан. Если договор расторгнуть, арендатор как застройщик не выполнит обязанности перед дольщиками, и это повлечет неблагоприятные последствия для них.
Апелляция согласилась с первой инстанцией, что из-за нарушенного обязательства по внесению платы в этом случае нельзя расторгать договор. Формальные основания расторгнуть договор есть, но это не означает, что соглашение существенно нарушили.
Кассация отметила, что при обстоятельствах, когда могут пострадать дольщики, невнесение арендной платы более двух раз подряд — недостаточное правовое основание, чтобы расторгнуть договор. Ведь если договор расторгнуть, общество не исполнит обязательства перед людьми, которые вправе рассчитывать на передачу им объектов долевого строительства.
Суды проигнорировали не только договорное условие о праве арендодателя обратиться с требованием о расторжении договора в суд, но также не учли пункт 3 части 1 статьи 619 ГК: договор можно досрочно расторгнуть, если арендатор не внес плату более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.
К аналогичному выводу, что нарушение не обязательно должно повлечь расторжение договора, пришла кассация и в другом деле. Указала, что применять за просрочку арендной платы за период более года такую меру, как расторжение долгосрочного договора, несоразмерно степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.
Суды часто отмечают, что из-за обстоятельств, которые указаны в статье 619 ГК, можно досрочно расторгнуть договор, только если квалифицировать их как существенные нарушения. Формальное наличие таких условий нельзя признать достаточным правовым основанием, чтобы удовлетворить требования о расторжении договора аренды.
Например, когда арендатор неоднократно нарушал сроки выплаты арендной платы, но в ходе рассмотрения дела погасил долг и пени.
Таким образом, если арендатор к моменту подачи иска устранил существенные нарушения: погасил долги, неустойку, исправил нарушения, суд, скорее всего, откажет арендодателю в требовании расторгнуть договор.
При этом суды указывают: расторжение договора — исключительная мера, которую, несмотря на наличие формальных оснований, нужно применять с учетом конкретных обстоятельств. Если нарушения, из-за которых арендодатель обратился в суд, устранили, такая мера несоразмерна степени существенности допущенного нарушения обязательства и балансу интересов сторон.
Договор купли-продажи: неоплата или просрочка должна приводить к процентам
Основные обязанности покупателя по договору купли-продажи — принять товар и своевременно оплатить его. Стороны могут указать в договоре, что просрочка оплаты, например, на 30 календарных дней — существенное нарушение, которое дает право продавцу обратиться в суд с требованием расторгнуть договор.
Однако суды не всегда признают просрочку значительным нарушением, из-за которого можно расторгнуть договор. Например, в договоре купли-продажи части доли в уставном капитале указали, что плату за нее перечисляют в течение 10 дней после заключения договора. К моменту, как продавец подал иск, покупатель просрочил оплату на пять месяцев. Тем не менее суды отказали в требовании расторгнуть договор.
Почему суд сохранил договор
Нарушение срока оплаты нельзя признать существенным нарушением в понимании пункта 2 статьи 450 ГК, которое влечет необходимость расторгнуть договор для защиты или восстановления прав продавца. Кроме того, покупатель платить не отказывался и перечислил деньги на депозит нотариуса, поскольку продавец не сообщил ему свои банковские реквизиты.
Аналогично другой суд не признал значимым нарушением несвоевременную оплату переданного товара. Указал, что в силу статьи 486 ГК просрочка оплаты не влечет расторжения договора и такое нарушение нельзя признать существенным.
Суды при рассмотрении подобных дел указывают: в ГК есть специальная норма, которая определяет правовые последствия несвоевременной оплаты товара. Продавец вправе потребовать оплаты и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК.
Договор подряда: просрочка выполнения работ носит формальный характер
Суды, которые рассматривают споры о расторжении договоров подряда, могут отказать в иске, даже если заказчик ссылается на просрочку выполнения работ. Например, стороны договорились, что заказчик вправе обратиться в суд с требованием расторгнуть контракт, если генподрядчик нарушит сроки сдачи работ более чем на пять календарных дней.
Генподрядчик просрочил сдачу на два месяца. Заказчик обратился в суд с требованием расторгнуть договор. Первая инстанция удовлетворила иск, но апелляция отменила решение нижестоящего суда и отказала заказчику в иске.
Почему суд сохранил договор
Чтобы применить пункт 2 статьи 450 ГК, нужно, чтобы сторона существенно нарушила договор. В деле нет правовых оснований, которые предусматривает норма.
Генподрядчик выполнил работы в размере 75 процентов от общего объема, выполнять остальное не отказывается. Заказчик ранее не обращался к генподрядчику с предложением расторгнуть спорный контракт. Формальное нарушение условий контракта по смыслу статьи 450 ГК — не основание его расторгнуть.
Договор удастся сохранить, если докажете, что нарушения формальны
Договор техприсоединения: одного отказа присоединиться недостаточно для расторжения
Суды часто рассматривают иски сетевых организаций о расторжении договоров с компаниями, которые в срок не провели мероприятия по технологическому присоединению. Это основание, чтобы расторгнуть договор в судебном порядке.
Пример: сетевая компания и общество заключили договор об осуществлении технологического присоединения для электроснабжения жилого дома. Общество оплатило присоединение, но мероприятия по присоединению по нему со своей стороны не выполнило.
Суд может расторгнуть договор по требованию одной стороны, если вторая существенно его нарушит. При этом существенным нарушением признается такое, которое влечет для другой стороны ущерб, в значительной степени лишающий ее того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
Сетевая компания обратилась с иском в суд о расторжении договора и взыскании убытков за подготовку и выдачу техусловий, строительство кабельной линии до границ участка общества. Общество в суде заявило, что начало строить дом и по-прежнему заинтересовано в продолжении договора. Суды отказали в иске.
Почему суд сохранил договор
Даже если есть формальные условия для расторжения договора, этого все равно недостаточно.
В нормативном акте использована формулировка «может служить основанием для расторжения договора». Значит, такое нарушение — не безусловное основание расторгнуть договор, и нужно учитывать обстоятельства, почему его не исполнили.
Поскольку общество оплатило присоединение, то подготовка и выдача техусловий, строительство кабельной линии не выходят за рамки предмета договора. Их стоимость нельзя квалифицировать как убытки.
Если бы иск удовлетворили, сетевая компания была бы в лучшем положении по сравнению с тем, если бы общество исполнило обязательства. Дополнительное взыскание убытков нарушит эквивалентность встречных предоставлений сторон и приведет к неосновательному обогащению сетевой компании.
Статья подготовлена с использованием материалов журнала «Корпоративный юрист»
