Новый обзор Верховного суда. Четыре вывода по купле‑продаже, поставке и аренде

Мы отобрали четыре вывода, которые пригодятся в работе

Верховный суд выпустил новый обзор судебной практики. В нем Президиум обобщил практику по гражданским, коммерческим и другим спорам. Многие позиции повторяют выводы из предыдущих обзоров.

Например, что иск о признании отсутствующим права собственности на недвижимость вправе подавать только владеющий собственник, право которого зарегистрировано в ЕГРН.

Выводы, которые ранее Верховный суд не приводил в своих обзорах, защитят деньги при купле-продаже и поставке, помогут оформить аренду части здания и сохранят условие о субаренде. Четыре такие позиции — в статье.

Покупатель получит всю сумму за имущество, которое отобрал суд по иску третьего лица

Покупатель купил участок. Позже суд изъял эту землю по иску муниципального образования. Тогда покупатель решил взыскать с продавца участка всю стоимость и подал иск.

В ходе разбирательства было установилено, что по договору участок стоил 900 тыс. руб. Эту сумму стороны написали, чтобы минимизировать налоги от продажи имущества. Настоящая цена земли — 3,9 млн руб. Это подтверждала расписка продавца, которую он выдал покупателю при передаче денег за участок, а затем представил в суд.

Суд первой инстанции встал на сторону покупателя земли, но апелляция отменила решение. Вторая инстанция обосновала это так: цена по договору купли-продажи — 900 тыс. руб., расписку продавец дал спустя пять дней после совершения сделки, документ похож на договор займа.

К тому же апелляция применила срок исковой давности. Суд отметил, что срок нужно исчислять с момента, когда покупатель узнал о вынесенном решении об изъятии земли, который вступил в силу.

Коллегия Верховного суда приняла решение в пользу покупателя. Она отметила, что опираться нужно именно на расписку. Покупатель, который лишился приобретенной им вещи на основании решения , вынесенного по иску третьего лица, вправе требовать от продавца возмещения убытков исходя из реально уплаченной им за товар денежной суммы. Срок же нужно исчислять именно с момента, когда у покупателя изъяли вещь.

Чтобы не платить за товары без документов, продавец назначает срок на представление бумаг

Завод поставил компании оборудование. По договору поставщик должен был передать документацию на товар, но он этого не сделал. Компания отказалась платить, поскольку не получила бумаги и не может использовать оборудование по назначению без соответствующих документов. Завод обратился в суд, чтобы взыскать оплату.

Нижестоящие суды не удовлетворили требование завода-производителя. Коллегия Верховного суда отменила решения и разъяснила: если компания не получила от продавца документы вместе с оборудованием, то должна назначить разумный срок, чтобы продавец их подготовил и передал. Если этого не сделать, компания не вправе отказаться от договора с поставщиком.

Можно зарегистрировать аренду части объекта, даже если в кадастре о ней нет данных

Компания хотела зарегистрировать договор аренды на часть здания. Росреестр отказал заявителю, поскольку он не передал кадастровый паспорт на эту часть объекта. Компания подала в суд, чтобы оспорить решение регистратора.

Первая инстанция и апелляция приняли решения в пользу компании. Кассация же не поддержала выводы нижестоящих судов и встала на сторону регистрирующего органа. Коллегия Верховного суда не согласилась с судом округа.

Судьи дали разъяснения в пользу истца. Компания представила договор аренды, в котором есть номер помещения, его площадь, графический план и другая информация. К тому же компания уже представляла кадастровый паспорт всего помещения в Росреестр. В таком случае кадастровый паспорт не нужен. Если компания арендует лишь часть помещения, то и новый кадастровый паспорт также не потребуется, ведь характеристики всего объекта не меняются.

Из договора аренды в одностороннем порядке нельзя убрать условие о субаренде

Две компании заключили договор аренды помещения. Стороны договорились, что арендатор вправе сдавать объект в субаренду, что он и сделал. Арендодатель через некоторое время решил аннулировать условие о субаренде и направил арендатору уведомление об этом, которое он проигнорировал.

Когда арендодатель узнал, что помещение все еще сдают в субаренду, то предложил расторгнуть договор. Поскольку арендатор отказался, арендодатель подал в суд. Истец просил расторгнуть договор с арендатором.

Коллегия Верховного суда разъяснила, что условие о субаренде, которое согласовали стороны сделки, — это не предварительное согласие на совершение сделки, которое можно отозвать уведомлением. А раз так, то и изменить договор в одностороннем порядке арендодатель не может. Нужно было оформить отдельное дополнительное соглашение.

Юристы ЮБ «АргументЪ» советуют следить за нововведениями и поправками в действующее законодательство, касающееся бизнеса и не только. А опытные сотрудники юридического бюро всегда готовы оказать профессиональную юридическую консультацию и пояснить нормы закона.

• Личный юрист
  
• Представительство в суде
  
• Административно-правовые споры