Рискованная сделка: как не потерять оплату и арендаторов

О важных условиях договора аренды

Аренда помещений в строящихся торговых центрах имеет большое число особенностей. Арендодатели занимаются поиском арендаторов до ввода объектов в эксплуатацию, чтобы предварительно заполнить помещения здания.

Арендаторы имеют цель извлечения прибыли от сдачи в аренду помещений с момента открытия. Они хотят быстрее начать ремонтные работы.

Арендодателю выгодно заключить на максимально длительный период договор аренды в отношении еще не оформленного помещения и заинтересовать арендатора, если право собственности на торговый центр оформляется дольше, чем предполагалось. Попытка решить несколько задач одновременно может усложнить сделку и привести к противоречию ее положений. В итоге арендодатель рискует потерять арендаторов, а также понести материальные убытки.

Юристы юридического бюро «АргументЪ» подготовили материал, который поможет снизить риски при заключении сделки.

Особенности сделки

Арендодатели заключают с арендаторами соглашения, которые содержат элементы различных договоров. Такие договоры считаются смешанными.

Согласно ГК РФ передаваемое в аренду имущество нужно индивидуализировать и арендодатель должен быть собственником данного имущества. Стороны заключают комплексные договоры аренды, поскольку соблюсти указанные условия до завершения строительства не представляется возможным.

ВАС РФ считал возможным передавать в аренду объекты недвижимости, на которые арендодатель не получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Договор аренды не становится недействительным от того, что арендодатель не зарегистрировал право собственности на объект аренды. Пленум также указал на недопустимость признавать договор незаключенным или недействительным, если стороны фактически исполняют его.

Арендодатели подписывают договор о передаче помещений для проведения ремонтных и отделочных работ. В нем стороны обязуются заключить в будущем краткосрочный (до оформления недвижимости в собственность арендодателя), а затем и долгосрочный договор аренды.

О рисках

Арендодатель рискует остаться без обеспечительного платежа и арендаторов. Последние вправе отказаться от договора комплексной аренды, если арендодатель не исполнит свои обязательства. Так происходит, когда стороны не заключают договор долгосрочной аренды в срок, который они указали в комплексном договоре.

Это случается, если арендодатель не успевает оформить право собственности на объект аренды. Кроме того, судебная практика позволяет арендаторам взыскивать предоставленное ими ранее обеспечение. Суд квалифицирует его как неосновательное обогащение.

Важно понять, по какой причине стороны не заключили договор долгосрочной аренды. Арендодателю удастся сохранить за собой обеспечительный платеж, если стороны не подписали долгосрочный договор аренды не по его вине. Например, арендатор не взыскал неосновательное обогащение по договору, который суд признал смешанным. Арендатор принял помещения, чтобы вести ремонтные работы, и обязался за них платить.

В том же соглашении стороны договорились заключить основной договор аренды в будущем — когда арендодатель оформит помещения в собственность. Позже стороны расторгли соглашение. Суд пришел к выводу, что арендатор не вправе требовать неосновательное обогащение за имущество, которое арендодатель передал ему по согласованной стоимости для ремонта.

Если арендатор уклоняется от подписания акта приема-передачи помещения и заключения долгосрочного договора аренды, вина арендодателя отсутствует. Арендатор не имеет права возвратить обеспечительный платеж. Эту сумму нельзя рассматривать как неосновательное обогащение.

Комплексный договор аренды становится невыгодным арендодателю, если сложная конструкция соглашения приводит к противоречию его условий, которое может использовать арендатор.

Юристы ЮБ «АргументЪ» рекомендуют обращать особое внимание при составлении договора на следующие аспекты

Во-первых, не следует допускать неопределенности в сроках.

А именно – не ссылайтесь на дату ввода объекта в эксплуатацию или регистрацию права на объект аренды. Суд может расценить это таким образом, что стороны не пришли к соглашению по срокам. Кроме того, не будет лишним в предварительном договоре аренды определить конкретную дату или период времени с момента заключения договора или наступления конкретного события.

Обязательства по предварительному договору будут прекращены, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, они его не заключат или одна из сторон не направит другой предложение подписать этот договор. Когда данный строк не предусмотрен предварительным договором, основной должен быть заключен в течение года.

Когда стороны не указали срок аренды, соглашение считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от него. Об отказе противоположный участник сделки должен быть уведомлен за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества — за три.

Во-вторых, рекомендуем проверить структуру документа. Часто условия о сроках содержатся в различных его частях и плохо согласовываются между собой. Возникшие разногласия вызывают сложности при выявлении действительной воли при заключении договора в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Юристы юридического бюро советуют исключать противоречия из текста до подписания документа.

Важно – использовать четкие формулировки, так как законодательство и судебная практика требуют определенности в формулировках о сроках. Фразы, используемые сторонами в условиях о сроке заключения основного договора, должны выражать обязанность сторон подписать его.

Таким образом, данные советы сотрудников ЮБ «АргументЪ» помогут уменьшить риски при заключении сделок с недвижимым имуществом.

Ссылки по теме:

• Экономические споры
• Корпоративные споры
• Представительство в суде