Что должен знать арендатор о пожарной безопасности до принятия помещения от арендодателя

 

На кого ложиться ответственность за пожарную безопасность арендуемого помещения?

До того, как взять в аренду нежилое помещение, важно оценить все возможные риски, а также установить в каком объеме законодательно и в силу договора каждая сторона их понесет. Данная оценка положительно повлияет на дальнейшее взаимодействие сторон договора, а также поможет избежать возможные споры об ответственности.

Юристы ЮБ «Аргументъ» рекомендуют осмотреть помещение на предмет возможных нарушений до того, как брать его в аренду. Большое число недостатков, которое впоследствии могут стать причиной наложения штрафов, возможно выявить, проведя визуальный осмотр.

Юристы советуют арендатору обращать внимание на датчики дыма, наличие или отсутствие пожарной сигнализации, исправность проводки и другие характеристики помещения. Разумно будет затребовать у собственника документы на здание, чтобы определить категорию здания и, соответственно, определить требования в данной сфере и ее безопасности.

Когда пожарная сигнализация обязательна?

Если помещении не оснащено установками пожаротушения (далее – АУПТ) и сигнализацией (далее – АУПС), это не всегда будет являться нарушением со стороны арендодателя.

Так в соответствии с приказом МЧС России №315 требования об установке АУПТ относятся к:

• одноэтажным зданиям площадью от 3 500 кв. м при размещении торговых и подсобных помещений зала в наземной части здания;
• двухэтажным зданиях с торговой площадью более 3 500 кв. м.

Еще один важный документ, который следует запросить у арендодателя – декларация пожарной безопасности, которая является доказательством соблюдения норм безопасности.

Декларация содержит некую оценку безопасности и принятых мер по охране помещения от пожара. Приложение к декларации является расчет по оценке пожарного риска.

Законодательно не установлена обязанность предоставления декларации на все здания. В приказе МЧС РФ №91 содержится перечень объектов, для которых ее составление – обязательное условие.

Отметим, что декларация не обязательна для жилых домов небольшой этажности и отдельных объектов капитального строительства не более 2 этажей.

Разделение ответственности по соблюдению пожарной безопасности

Законодательство устанавливает, что ответственность за пожарную безопасность возлагается на:

• собственника имущества;
• лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, включая руководителей организаций;
• лица, назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности;
• иные лица, указанные федеральным законодательством.

Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за 2006 год содержит пояснения относительно того, что стороны договора аренды имеют возможность самостоятельно установить того, кто будет ответственен за пожарную безопасность.

Юристы отмечают, что в большинстве случаев арендодатель старается максимальное количество обязанностей возложить на арендатора.

Однако обязанность арендатора по соглашению, заключенного между сторонами, нести ответственность по предписаниям МЧС, не значит, что он отвечает за систему пожарной безопасности всего здания, в том числе за площади, которые не входят в договор. Данное положение договора будет действовать, если арендованное помещение имеет собственные коммуникации. Если здание имеет единую систему сигнализации, доступ к которой принадлежит арендодателю, то он и несет ответственность в случае ее неисправности.

«На 200 тыс. рублей могут оштрафовать за нарушение требований пожарной безопасности»

В случае пожара суд имеет право распределить убытки на обе стороны договора.

Юристы ЮБ «Аргументъ» отмечают, что обязательно следует внимательно читать договор, а также акт приема-передачи. Арендатор принимает помещение в соответствии с актом приема-передачи и соглашается с наличием тех дефектов, которые прописаны в документе, а, следовательно, ему известно о состоянии имущества.

Зачастую арендаторы ссылаются в суде на капитальный характер работ по обустройству помещения системами АУПТ и АУПС. Если в договоре отсутствует условие о ремонте, арендаторы говорят об отсутствии полномочий, так как оборудовать помещение противопожарными системами обязан арендодатель. Но это не снимает с них бремя ответственности.

Судебной практике известен случай, когда судом было оставлено в силе постановление о наложении штрафа. Ленинградским областным судом было отмечено, что ответственность за нарушения требований пожарной безопасности возлагается не только на собственников имущества, но и на лица, которые обладают полномочиями по пользованию и распоряжению им, что установлено федеральным законодательством. А также обязанность арендатора по соблюдению норм пожарной безопасности может быть закреплена договором аренды.

Таким образом, юристы юридического бюро отмечают, что вопрос возложения ответственности за пожарную безопасность арендуемого помещения не следует оставлять без внимания.

Ссылки по теме:

• Экономические споры
• Корпоративные споры
• Представительство в суде