Договор на участие в долевом строительстве: нюансы составления

 

Как приобрести жилье путем участия в долевом строительстве?

Данная статья будет посвящена широко используемому в наши дни способу приобретения недвижимости — долевому строительству. Как купить квартиру в новостройке и не стать жертвой мошенников, как верно составить соответствующий договор — об этом в нашем материале.

Долевое строительство сейчас – наиболее востребованная форма финансирования строительства жилья, а договор направлен на защиту прав дольщика и застройщика.

Понятие «договор участия в долевом строительстве» введено ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Так, данная сделка предусматривает обязанность застройщика в определенный срок собственными силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости, а по получении разрешения на ввод в эксплуатацию данных объектов передать его участнику.

Дольщик несет обязанность по уплате обусловленной соглашением стоимости недвижимости, а также обязанность по приемке объекта.

Юристы ЮБ «АргументЪ» советуют ознакомиться с некоторыми важными рекомендациями по составлению договора долевого участия для максимального снижения риска при приобретении квартиры в новостройке.

Существенные условия договора

Для того, чтобы договор признавался заключенным, он должен содержать существенные условия:

• предмет — объект, который подлежит передаче дольщику;
• срок передачи застройщиком объекта строительства участнику;
• цена сделки, сроки и порядок ее выплаты;
• гарантийный срок на объект возведения.

Предмет договора представляет собой определенный объект, который впоследствии, при получении разрешения на ввод в эксплуатацию, будет передан участнику строительства.

Определенный объект возведения обязательно должен соответствовать проектной документации застройщика, так как это даст возможность делать выводы о качестве итогового здания.

Соглашение о долевом участии обязательно должно содержать конкретные характеристики объекта, а именно – размер проектной площади, место расположения, этаж здания, проектный номер и строительные оси, в которых его планируется возвести в соответствии с утвержденной документацией застройщика.

Юристы ЮБ «АргументЪ» отмечают, что дольщик имеет право потребовать у застройщика все имеющиеся документы, включая проектную документацию для ознакомления.

Зачастую застройщики прибегают ко второму варианту, так как этот способ ограждает их от возможного судебного разбирательства по взысканию неустойки за задержку сроков передачи объекта.

Срок завершения строительства объекта

В обязанности застройщика входит передача дольщику объект строительства в срок, установленный соглашением. Данный срок един для всех граждан, которые ждут передачи квартиры.

Советуем обращать особое внимание на положение договора относительно продления сроков передачи объекта недвижимости дольщику. Предусматриваются два способа.

Один из них представляет собой подписание дополнительного соглашения к договору сторонами, а другой — автоматическое продление сроков.

Так, застройщику достаточно направить дольщику письмо с предложением подписать дополнительное соглашение, а при отсутствии реакции с его стороны новые сроки считаются установленными.

Зачастую застройщики прибегают ко второму варианту, так как этот способ ограждает их от возможного судебного разбирательства по взысканию неустойки за задержку сроков передачи здания.

Однако стоит знать, что законодательством установлена обязанность застройщика направлять дольщику соответствующие сведения и предложение об изменении пунктов договора в срок не менее, чем за 2 месяца до истечения указанного срока.

Цена договора, сроки и порядок уплаты

Цена договора участия в долевом строительстве представляет собой определенный размер денежных средств, который должен быть внесен дольщиком для возведения объекта недвижимости.

Застройщик имеет возможность предоставлять рассрочку по оплате, что должно быть прописано в дополнительном соглашении.

Юристы ЮБ «АргументЪ» напоминают, оплату по данному договору можно производить смело лишь после его регистрации в госоргане.

Однако для того, чтобы застройщики тоже могли чувствовать себя в безопасности, распространенной стала аккредитивная форма расчетов. Так, внесение суммы платежа на счет аккредитива – это не платеж застройщику, но в то же время он дает ему возможность, предъявив в банк зарегистрированный договор долевого участия, получить данную сумму в счёт оплаты по сделке.

В то же время дольщик имеет гарантию того, что до произведения госрегистрации сделки, деньги не будут переведены непосредственно на счет застройщика.

Гарантийный срок – это период времени, в рамках которого дольщик имеет возможность на предъявление претензии к застройщику в случае выявления недостатков в приобретенной жилплощади.

Данный срок фиксируется договором. Напоминаем, что для объектов именно долевого строительства он не может быть менее 5 лет, для технологического и инженерного оборудования — менее 3.

Исчисление гарантийного срока начинается со дня подписания акта-приема передачи квартиры.

Важные пункты договора

Все вышеперечисленные условия важны для признания сделки долевого участия действительной.

Но стоит также обращать внимание на некоторые иные пункты документа. Так, раздел «Ответственность сторон» зачастую в полном объеме копирует статьи закона, но некоторые недобросовестные застройщики стали прибегать к формулировкам, дающим, по их мнению, возможность снять с себя ответственность за задержку по вводу в эксплуатацию. Однако такого рода положения судом учитываться не будут.

Кроме того, некоторые договоры могут содержать пункты, противоречащие нормам действующего законодательства и ущемляющие права участников строительства. К примеру, застройщики прописывают подсудность возникающих споров исключительно по месту своего нахождения. Или еще один пример – фиксация обязанности выплатить аванс за 6 месяцев за услуги управляющей компании.

Сотрудники юридического бюро «АргументЪ» советуют в аналогичных ситуациях помнить, что к отношениям, следуемым из договора, заключенного участником долевого строительства только для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей, которое гарантирует гражданам необходимую дополнительную защиту.

ФЗ «О защите прав потребителей» признает недействительными такие условия договора, которые ущемляют права потребителя в сравнении с правилами, установленными законами или иными нормативными актами РФ в сфере защиты прав потребителей.

Юристы ЮБ «АргументЪ» резюмируют –обращайте внимание на такие положения договора, но всегда помните, они будут признаны недействительными.

Ссылки по теме:

• Судебные споры дольщика и застройщика
• Судебные споры с недвижимостью
• Представительство в суде