Дольщиков защитят от недостроя: плюсы и минусы

 

Себестоимость жилья увеличится на 20%

Внесение поправок в договор о долевом строительстве были ожидаемы еще год назад. Инициатором внесения изменений выступали власти Подмосковья, поскольку данный регион России нес риск получить ни одну тысячу обманутых дольщиков в кризис, в результате не завершения строительства.

Министерство строительства внесло предложение об ужесточении требований к уставному капиталу компаний застройщиков, чтобы обеспечить защиту дольщиков.

Однако будет ли эта мера эффективна или породит новый виток коррупции – этот вопрос на сегодняшний день неоднозначен.

Каких изменений стоит ждать?

В июле 2016 года был принят закон, внесший изменения в долевое строительство, направленные на повышение гласности данной отрасли, вводящий некоторые новые требования к застройщику.

Юристы ЮБ «Аргументъ», проведя анализ данных изменений, пришли к выводу, что некоторые поправки недостаточно проработаны и, наоборот, несут риск возникновения новых обманутых дольщиков. Рассмотрим более подробно вступившие и еще не вступившие изменения.

Основное важное изменение – появление более жестких требований к материальной устойчивости застройщиков.

Так, с 1 июля 2017 года обязанностью застройщика будет иметь уставный капитал в размере около 4% от стоимости возводимых им сооружений.

На практике это повлечет лишь вливания дополнительных средств застройщиком. Что может спровоцировать поглощения крупными строительными компаниями более мелких, после чего возникнет олигополия на региональных рынках, что негативно скажется на малом и среднем бизнесе.

Министерство строительства, однако, делает акцент на том, что закон специально устанавливает настолько крупный размер капитала, который удовлетворяет строительные компании разных уровней.

Что такое эскроу-счет?

Изменения в закон о долевом строительстве направлены на увеличение затрат девелоперов на 15-20%, что повлечет рост цен, сократив объем застройки.

Закон содержит описание процесса использования эскроу-счетов. Они направлены на снижение возникновения рисков банкротства застройщика, а для дольщиков – снижение риска изменения сроков сдачи объектов.

Открытие счета осуществляется банком, который заключил уже кредитный договор с застройщиком в целях учета и блокирования денежных средств, перечисляемых дольщиками в счет оплаты своей недвижимости. На эти денежные средства производится начисление процентов в размере, который установлен договором счета и конкретным кредитным договором. Внесенные деньги компания-строитель получит по окончании стройки.

Но данное новшество имеет и отрицательные стороны – не предусматриваются риски дольщиков, которые могут возникнуть при банкротстве кредитной организации, а также нет какого-либо механизма достройки строительного объекта при возможном банкротстве исполнителя.

Кроме того, могут возникнуть ситуации, когда строительство объекта будет реализовываться на 90% путем заемных средств капитала со счетов эскроу. В связи с этим, цены на первичное жилье могут возрасти на 20- 30%, а это в нынешних финансовых условиях сделает невозможным финансирование по счетами эскроу.

Юристы юридического бюро отмечают, что введение банка – как нового звена в цепочке «застройщик – дольщик», повлечет к подорожанию всего строительства в общей сложности на 20%.

Единый реестр застройщиков и новый фонд

Закон регламентирует формирование фонда, создаваемого за счет взносов и отчислений застройщиков, размер которых не должен превышать 1% от стоимости возведения объекта недвижимости, указанной в проектной декларации.

Сотрудники ЮБ «АргументЪ» считают, что данный фонд может быть неким прообразом будущей государственной страховой компании. А денежные средства, полученные таким путем, будут направлены на решение любых возникающих проблем в сфере долевого строительства.

Однако в настоящее время, несмотря на принятие решения об образовании этого фонда, действует пока прежняя схема страхования. В Министерстве строительства говорят о том, что по предварительным данным фонд начнет функционировать с начала 2017 года, имея организационно – правовую форму публично правовой компании.

Кроме того, возможно, будет создан единый реестр застройщиков, которые привлекают денежные средства физических лиц, что даст возможность потенциальным покупателям выбрать максимально надежного исполнителя, которому можно доверять сбережения. А также покупатели смогут определить, например, дочерние компании известного застройщика, и воспользоваться затем качественными услугами. Федеральный орган исполнительной власти будет наделен полномочиями по ведению данного реестра.

Однако эффективно создание реестра будет лишь в том случае, если сведения в нем содержащиеся будут актуальны и объективны.

Таким образом, поправки в законодательстве долевого строительства имеют достаточно широкий спектр распространения. Некоторые изменения уже начали действовать, некоторые – начнут применяться с 2017 года, а что изменится в целом в остро стоящем вопросе обманутых дольщиков, покажет практика.

Ссылки по теме:

• Судебные споры дольщика и застройщика
• Корпоративные споры
• Представительство в суде