О рискованных сделках и неожиданном увеличении выкупной цены…

 

Почему арендатору невыгодно делать дорогой ремонт

При аренде коммерческой недвижимости очень сложно завершить поиски объекта именно тем помещением, которое полностью удовлетворит всем потребностям арендатора.

Но когда общие требования устраивают и в планах существует намерение его выкупить у арендодателя, предприниматели меняют объект под свои критерии. Они приступают к ремонтным работам и иными способами изменяют помещение, которое желают потом приобрести. Однако подобная забота о будущем активе иногда может обернуться удорожанием выкупаемой стоимости.

Так, арендатор рискует заплатить два раза — изначально он несет расходы на ремонт, а потом переплачивает по договору купли-продажи, потому что выкупает имущество уже с ремонтом.

Это происходит в связи с тем, что оценщик формирует рыночную стоимость выкупаемого объекта на дату осуществления осмотра. Он не берет в расчет действия и отношения сторон договора.

Юристы ЮБ «АргументЪ» рекомендуют во избежание подобной неприятной ситуации подробно изучать договор аренды и обязательно добиваться зачета улучшений в стоимость оплаты сделки.

Как происходит сделка

В соответствии с действующим законодательством (ФЗ № 159-ФЗ ««Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…»), субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на выкуп нежилых помещений, которые они арендуют у государства или муниципального образования.

Однако, важно знать, что это возможно, когда недвижимость находится во временном владении или пользовании непрерывно в течение 2 и более лет. За это время зачастую появляется необходимость в ремонте, который арендатор часто осуществляет с привлечением своих денежных средств. Но проблема возникает, когда он приступает к подготовке пакета документов.

Цену в такой сделке устанавливает арендодатель, определяя ее прибегнув к специальной оценки. Оценщиком будет произведен расчет рыночной стоимости с учетом текущего состояния помещения. Он не будет выделять отдельную стоимость ремонта, произведенного арендатором за свой счет.

В проекте договора купли-продажи арендодатель обозначит цену объекта, учитывая его текущее состояние, уровень отделки и наличие неотделимых улучшений.

Юристы юридического бюро «АргументЪ» подчеркивают, что затраты арендатора соглашением учитываться не будут, так как закон защищает арендатора, засчитывая стоимость улучшений в оплату приобретаемой арендуемой недвижимости.

Помимо этого, постановление Президиума ВАС РФ от 25 декабря 2012 года, содержит требование обязательного подтверждения произведенных арендатором работ. Ремонт, который осуществил арендатор на протяжении пользования помещением, не признается неотделимым улучшением, так как арендатор несет обязанность поддерживать полученное имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание.

О рисках…

Если арендатор вложил денежные средства в приобретаемое помещение, он рискует заплатить цену, выросшую по итогам его собственных действий.

Обратимся к судебной практике, рассмотрим постановление Арбитражного суда Московского округа. Стороны не пришли к консенсусу по цене выкупаемого имущества. Оценщиком она была установлена в размере трех миллионов рублей. Арендатор настаивал на зачете стоимости произведенных им улучшений в оплату. В суде им была предоставлена экспертиза, согласно заключению которой цена ремонтных работ составила пятую часть выкупной стоимости объекта недвижимости. Суд посчитал необходимым провести дополнительную экспертизу, которая не признала работы истца неотделимыми улучшениями спорного помещения. Суд пришел к выводу, что затраты истца-арендатора относятся к текущему ремонту, и не засчитав их в оплату по договору купли-продажи объекта, отказал в иске.

Меры предупреждения

Сотрудники юридического бюро рекомендуют перед началом ремонта обязательно заручиться письменным согласием арендодателя на эти действия.

Данный документ поможет договориться о зачете стоимости произведенных улучшений в оплату по договору купли-продажи. Также важно предварительно позаботиться о доказательствах, подтверждающих расходы. К их числу могут быть отнесены — бухгалтерские документы, подтверждающие учет осуществленных затрат, а также согласование арендодателя на произведенные улучшения.

Если все же арендатору не удастся обосновать свои затраты или подтвердить получение согласия на осуществление улучшений, взыскать переплату может не получится.
Решать вопрос о возмещении произведенных улучшений следует, когда стороны согласовывают условия выкупа. Если достигнуть соглашения о цене не удалось, лучшим вариантом будет передать разногласия на рассмотрение суда. Важно помнить, что, подписав договор, Вы эти действия осуществить уже не сможете.

Ссылки по теме:

• Экономические споры
• Корпоративные споры
• Представительство в суде