Аренда в пандемию.Что должно быть указано в договоре аренды, чтобы арендатор мог законно требовать снижения арендной платы
В законодательство были внесены изменения, которые регулируют правоотношения по аренде, в связи со сложившейся в стране ситуацией (Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон)).
Условия и сроки отсрочки по внесению арендной платы установлены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 (далее – Постановление).
В большинстве субъектов России приняты нормативные акты, которые запрещают работу многим субъектам бизнеса, среди которых рестораны, фитнес-клубы, торговые центры, салоны красоты и просто офисы. Многие предприниматели и организации не имеют помещений в собственности, а пользуются арендой.
Из формулировки закона может показаться, что в сложившейся ситуации все арендаторы могут воспользоваться правом на получение отсрочки. Однако, это не так.
Закон установил, что такое право распространяется лишь на те организации и индивидуальных предпринимателей, которые отнесены к наиболее пострадавшим отраслям экономики.
Посмотрите, попадает ли Ваша деятельность в список тех отраслей, которые к таковым отнесены (авиаперевозчики, культура, досуг, развлечения, спорт, туризм, общепит, гостиницы, бытовые услуги населению и другие).
Полный перечень установлен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. Факт отнесения конкретного бизнеса к «наиболее пострадавшим отраслям» устанавливается на основании кода ОКВЭД.
Далее возникает ряд вопросов, по поводу того, что же делать арендаторам, которым предоставлено право на получение отсрочки с платой за помещения которые в период пандемии используются частично или не используются совсем?
Срок рассмотрения такого обращения 30 дней со дня обращения арендатора. Отсрочка оформляется путем составления дополнительного соглашения к договору аренды.
Пени и штрафы, предусмотренные как законом так и договором, за просрочку внесения арендной платы не начисляются.
Задолженность по арендной плате возможно погасить не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. Погашение вносится равными платежами, поэтапно не чаще одного раза в месяц. При этом, размер таких платежей не должен превышать 50% от суммы ежемесячной арендной платы.
Если в договоре отдельно выделена плата за коммунальные и эксплуатационные расходы, то данная часть арендной платы продолжает взиматься, несмотря на отсрочку. Исключением являются случаи, когда арендодатель сам освобожден от указанных расходов на период пандемии.
Вероятнее всего в судебной практике будет учитываться принцип разумности, данный вопрос будет разрешаться на усмотрение судьи. Судья, скорее всего будет учитывать множество сопутствующих обстоятельств
Но надо учесть – в новых правилах не предусмотрена обязанность арендодателя на это соглашаться. Теоретически арендодатель может отказать либо проигнорировать обращение.
В таком случае, на основании новых норм, а также ст. 421, 445 ГК РФ, арендатор в судебном порядке может попробовать понудить к заключению дополнительного соглашения [к договору аренды] по новым правилам, если докажет, что не может использовать помещения в период сложившейся эпидемиологической ситуации.
Если только стороны прямо не предусмотрели в договоре, что исполнение обязательств может быть приостановлено вследствие форс-мажора, сам факт признания COVID-19 обстоятельством непреодолимой силы не освобождает арендатора от внесения уплаты арендной платы.
В отсутствие официального запрета на функционирование помещений и ограничения доступа к ним арендатора наличие форс-мажорных обстоятельств может повлечь за собой лишь освобождение от ответственности за невыполнение обязательств и послужить основанием для переноса срока исполнения договора.
Например, если в связи с форс-мажорными обстоятельствами арендатор не вносил арендную плату в течение какого-то времени, он может быть освобожден от уплаты неустойки за просрочку.
Однако задолженность по арендной плате будет подлежать полному погашению после устранения обстоятельств непреодолимой силы.
Ограничения и меры по борьбе с COVID-19, принятые властями на момент публикации, в целом не препятствуют исполнению арендаторами и арендодателями офисных и торговых помещений своих обязательств по договорам.
Отсутствие денежных средств из-за падения выручки арендатора в период распространения COVID-19 не может быть основанием для освобождения от платежей.
Но даже для освобождения от ответственности арендатор должен будет доказать, что неисполнение стало прямым следствием форс-мажора.
За редкими исключениями (например, решение Роспотребнадзора закрыть фитнес-центры в Москве, официальная рекомендация Правительства Московской области закрыть кинотеатры), доступ к торговым центрам и офисным зданиям остается свободным, и в режим их работы не вносится существенных изменений. А значит, арендаторам будет сложно обосновать задержку арендных платежей наступлением форс-мажора.
Ответ на этот вопрос дан в п. 4 ст. 614 ГК РФ, которым предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
Нововведение дублирует указанную статью, установив, что в отличие от нее просить о снижении аренды возможно не навсегда, а лишь на период пандемии.
Из уже существующей судебной практики следует, что в случае невозможности использования арендатором имущества по согласованному в договоре назначению арендная плата вовсе не должна вноситься.
Так, п. 4 подраздела III раздела практики Судебной коллегии по экономическим спорам Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) устанавливает, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.
Гражданский кодекс РФ (ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ) установил, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением.
Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, арендодатель скорее всего должен пойти на уступку арендатору, однако полагаем, что многие ситуации будут разрешаться в суде, поскольку нужно будет учесть все обстоятельства в совокупности и установить факт невозможности использования объекта аренды.
Как суды будут учитывать текущие условия самоизоляции арендаторов, причисляя их к вышеуказанному обзору судебной практики ВС РФ, пока никто не знает.
Часто в договорах встречаются разделы про обстоятельства, именуемые как форс-мажор. Эпидемии относятся к обстоятельствам, непреодолимой силы (к форс-мажорам).
Посмотрите свой договор аренды, в случае если в условиях прямо закреплено, что арендатор не вносит арендные платежи, если не может использовать арендуемое помещение, то арендатор освобождается от уплаты полностью.
Однако целесообразно направить уведомление арендодателю об освобождении от аренды со ссылкой на пункт договора.
Тем самым, вы будете иметь документ, подтверждающий вашу добросовестность на случай обращения в суд с требованием взыскать с вас задолженность по арендной плате.
А не платить, возможно, когда введут запрет на использование такого вида помещений.
Например, представляется возможным отсрочка платежей (или снижения платы), если представить арендодателю сертификат или заключение о форс-мажоре из Торгово-промышленной палаты, переписки с контрагентами и публикации в СМИ.
В случае отказа в отсрочке и/или снижения платы, указанные документы в суде подтвердят наличие обстоятельств, свидетельствующих о форс–мажоре и могут освободить от оплаты. Также данные документы можно использовать в суде для расторжения договора аренды, также через суд.
Существенно изменившиеся обстоятельства являются основаниями для расторжения договора, а не сама пандемия (эпидемиологическая ситуация в стране).
Скорее всего, те отрасли бизнеса, которым сейчас запрещено работать могут пытаться добиться отсрочку или снизить плату по аренде, в том числе и в судебном порядке, а арендаторам может быть отказано во взыскании арендной платы.
Таким образом, с учетом того, что в принятых новых поправках имеется много неопределенностей, именно от судебной практики будет зависеть регулирование арендных отношений.
А в настоящее время арендаторам необходимо собрать ряд доказательств, подтверждающий вынужденный простой и неиспользование помещений по назначению, а также предпринять попытки, путем письменного обращения к арендодателю о снижении или отсрочке арендной платы.
А мы работаем для вас из дома и по всем средствам связи, которые вам удобны. Пишите нам и задавайте свои вопросы. Как только заработают суды, мы приступим к решению ваших вопросов в судебном порядке.
Вы можете задавать нам вопросы в чате (кнопка чата внизу страницы, справа) или на специальной странице заполнить форму. В период эпидемии мы работаем удаленно, т.к. считаем, что это наша социальная функция. Поэтому старайтесь не выходить из дома, соблюдайте режим самоизоляции и все будет хорошо!
Кинотеатр «Родина» в Энгельсе, который имеет статус объекта культурного наследия, будет возвращен в государственную собственность.…
Арбитражный суд Пензенской области решил не налагать на городское управление ЖКХ обязательство по демонтажу пандусов…
Компания «Строй-Сервис-2», принадлежавшая ранее Владимиру Кремневу, а последним собственником которой являлся Антон Муляш, ушла с…
Само здание стоит без коммуникаций с конца 2023 года и на данный момент закрыто. Арбитражный…
В Саратове судебные власти конфисковали у матери бывшего депутата художественную галерею, оценённую в 2 миллиарда…
В течение нескольких лет промышленники готовились к строительству самого престижного в городе четырехзвездочного отеля. Однако…